美国住房金融体系即将全面大修

　　

　　

房利美第二季度亏损12亿美元。图为房利美公司总部外景。　人民图片

　　8月17日，12名抵押贷款金融机构的高管、投资人和经济学家，参加了由美国财政部和住房与城市发展部组织的主题为“政府在住房金融体系中的作用”的研讨会。这是奥巴马政府重塑美国住房金融体系系列行动的第一步，被此间舆论视为美国住房政策全面大修的开始。
　　一次“倾听的会议”
　　财政部官员：让所有好点子都摆到桌面上
　　美国国会今年7月通过的金融监管改革法案，虽然没有触及住房金融体系改革，但要求政府必须在明年1月拿出住房金融体系改革具体方案。
　　此次研讨会的举行，正值美国政府接管住房抵押贷款两大巨头房地美和房利美（简称“两房”）将满两周年之际。与两年前开始接受政府救助的华尔街其他金融机构不同，“两房”并没有被要求清理其资产负债表，相反，政府向“两房”大量注资。去年12月，美国财政部宣布取消对“两房”4000亿美元的救援上限，这意味着美国政府向市场承诺，将为“两房”的运转提供无限支持。同时，由于私人资本退出，“两房”在美国住房金融体系中的作用日益突出。最新数据显示，由“两房”及联邦住房管理局支持的房贷占美国房地产市场的90%。但两年来，接受了政府1480亿美元注资的“两房”依然处于风雨飘摇之中，不断传出亏损消息。
　　本次会议被称为“倾听的会议”，财政部官员表示，会议目的是为了“让所有好点子都摆到桌面上”。舆论认为，奥巴马政府选择此时召集会议有双重目的：一是显示政府对改革的重视，打造“盾牌”，抵御共和党对其在住房金融改革领域无所作为的批评；二是集思广益，为最终的住房金融体系改革路线图谋求更广泛的支持。
　　一轮激烈的讨论
　　“国有化”，还是终止政府对“两房”贷款补贴？
　　在此次的研讨会上，与会人员就“两房”未来及政府在房地产市场中的角色等问题展开了激烈讨论。太平洋投资管理公司管理着华尔街最大的债券基金，是抵押贷款担保证券的投资人。该公司首席投资官格罗斯是“国有化”主张的代表。他在会上发言时认为，经济复苏尤其是住房市场需要更多的政府刺激，建议将“两房”的功能统一于一个政府部门，由该部门负责发行抵押贷款支持的证券。
　　但研讨会上许多人建议政府终止对“两房”的贷款补贴，认为政府的介入将持续扭曲市场，导致纳税人在未来继续承受损失。不过参加会议的穆迪投资者服务公司的首席经济学家赞迪认为，上面这种完全私有化的观点不符合美国的经济现实。他认为，住房市场存在过度补贴的问题，应缩减补贴规模。还有业内人士认为，在最大化私人资本作用的同时，政府明确的担保对确保抵押贷款信用的流动充足必不可少。
　　不过，与会者几乎一致认为，美国政府应继续对近12万亿美元的住房金融市场提供支持，但在政府介入的程度上存在不同意见。
　　一些初步的思路
　　盖特纳：政府必须发挥关键作用，针对政府担保与无效监管结合的问题进行改革
　　“两房”是美国创造的一个奇怪的混合体。它是由国会设立的股份制私营公司，却承担着帮助广大中低收入者获得房贷这一公共政策的任务。“两房”购买房屋抵押贷款，打包成证券后销售给投资者，并提供违约担保。无论是“两房”还是政府，从未明言政府将为“两房”发行的证券提供担保，但因为市场普遍认为“两房”享有政府担保，它们能够以比其他私人竞争对手低得多的利率筹集资本。在过去10年里，为了追逐利益最大化，“两房”开始购买和发行高风险抵押贷款，成为房市泡沫发酵的诱因。
　　尽管奥巴马政府仍未提出具体的改革方案，但在17日的会议上，美国财政部长盖特纳的讲话反映出奥巴马政府改革住房金融体系的一些初步思路。
　　盖特纳称，政府必须发挥关键作用，以确保中低收入者获得住房。他主张政府仍应通过向投资者提供违约担保的方式，对住房金融体系提供支持，以确保美国的中低收入者即使在经济下行时也能够以合理的利率购得房屋。
　　盖特纳重申，美国政府不希望“两房”保持现状，要对其结构进行“根本性的改变”。“两房”的失败，源于一种他称为“有毒化合物”的特性，即政府担保与无效监管的结合。
　　一场艰巨的改革
　　在房地产市场未复苏前，任何方案都可能引来脆弱的住房及贷款市场的消极反应
　　此间舆论认为，盖特纳关于美国政府将继续为住房金融体系提供支持的表述，实际上为讨论设定了“早期限制”，显示了奥巴马政府在住房金融体系改革问题上面临的困境和局限性。一方面，奥巴马政府无意复活导致房市泡沫的旧体制。另一方面，在房地产市场未复苏前，任何方案都可能引来脆弱的住房及贷款市场的消极反应。目前，这一市场依旧有赖于政府支持。
　　房地产业维系着数百万份工作，对许多美国人来说，房子就是他们最大的金融资产。盖特纳在会议上坦承改革的艰巨性，认为再造美国的住房金融体系是本届政府面临的最复杂、影响最广泛的改革之一。分析人士认为，由于主张政府不干预市场，共和党可能在中期选举中赢得更多席位，还可能控制国会两院，而这必然会使住房金融体系改革陷入僵局的可能性大大增加。